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中信地产转型:发力新型城镇化

2014-07-09 10:34:35????来源: 收藏

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我们今天所面对的房地产市场,与十年前的格局已经有了很大的不同,过去以土地升值为核心的经营方式,已经造成了城市发展之间的不平衡和产能过剩。而今,我们相信,房地产行业正在从过去简单的土地红利带动增长,向集约、有内涵、注重公共配套、夯实产业的方向在转变。从近期房地产行业发生的许多变化,可以看到这个趋势已经非常明显。”中信集团副董事长兼总经理王炯说。

这也表明了中信地产将在国内这场最大规模的重组中加快转型步伐。

“目前中信集团正在有序地推进整体上市,中信地产作为中信集团非金融板块的一个重要子公司,应抓住集团进入资本市场的契机,加大转型调节构力度。”王炯说。

针对外界最关注的地产整合问题,王烔回应:公司目前正在研究制定两家地产公司整合的方案。
“今年公司在转型,当然会有阵痛,我们会注重产业导入,协同市场化。”中信地产副总裁林竹对中国房地产报记者表示,他现在负责中信地产的创新板块,正在进行新型城镇化的探索。

中信版PPP模式

新型城镇化是中信地产转型的一个着力点,创新型的政企合作的PPP模式是中信探索新型城镇化最重要的一环。

中信地产对PPP的理解是:城市运营以商业的模式来操作,需要通过与地方政府建立契约合作关系、伙伴关系,以前瞻性的策划跟规划通过土地管理城市基础设施的建设以及城市产业投资等一系列资源整合的运作,提升目标城市的功能规模,从而获得土地的议价和城市综合开发权。

在林竹看来,不同于一般的开发商给自己贴标签,中信地产能依靠资源整合能力和品牌影响力促使新型城镇化项目落地。

该项目占地168平方公里,首期投入120亿元。在2014年初,汕头市市长郑人豪带队对中信滨海新城暨汕头海湾隧道项目进展情况开展调研,希望打造成新型城镇化建设的标杆。

林竹介绍,120亿元的投入结合了省市政府意愿和市场意愿,包括土地征收管理,基础设施的建设。其中包括一个隧道、公建配套、历史文化博物馆,引入了养老院,还有大量的公园基础设施。产业的配套中信地产引入商业街、旅游业,同时还有引导周边的村镇进行老旧改造。目前,中信集团还在推动跟深圳地铁的合作项目。

“在操作的时候,我们是坚持以资本运作为主导,以产业整合为手段,以土地开发运营为基础,以政府跟企业的协同合作平台为我们的主要方式,探索建立具有中信特色资源复合型的PPP模式。”林竹表示,身为央企,不会把追求利润作为首要目标,会考虑央企国企该承担的社会责任。

对于企业来说,难点在于如何跟地方政府去配合。

中信地产认为可以在三规合一的基础上,实现多规合一。中信集团要做的就是准确了解政府想要做的事情,同时企业自身具备策划规划、资本运作、产业运作和运营管理能力。

内外整合调结构

对于中信地产来说,做好一个城市运营商除了要获得地方政府的认同,首先是如何在内部实现资源协同。

事实上中信系目前的地产资产主要有三块,一是中信地产,二是中信泰富,三是中信集团层面的地产资源。过去更多的是在于中信地产的内部磨合,而未来则是中信集团旗下三个地产资源的融合。

中信地产本身是2008年以后由几家房地产业务的公司重组而成的,由于各个公司经营方式包括所处的区域以及产品结构不同,内部首先经历了一个整体的磨合过程。“我认为我们经过6年发展磨合形成了中信地产自身的理念和管控方式。”王炯说。同时,他并不否认与同行业比较,中信地产的差距。“我们在借助整个集团的发展,加大对地产板块改革和调整的力度。”

中信集团的多元化背景对中信地产来说是优势。从金融来看,银行有证券有信托有产业基金等等,非金融有中信建设、中信环保、中信设计院、信息产业商贸服务业等。

但是要实现整合却非易事。

2009年下半年,中信地产和中信泰富的主要管理人员开过一次碰头会,申明将在原有基础上继续加大合作力度,以互为投资者的方式协同作战。2010年,中信集团董事长常振明曾就整合给出这样的答案:短期互相投资合作,长期整合归一。直到2014年4月16日,中信泰富宣布,向母公司中信股份收购资产2269.3亿元人民币(约2865亿港元),中信集团藉此实现在港整体上市。

“我们如何把中信内部跨了56个行业、多产业资源投放到一个特定的城市目标里面去,需要一个平台,这个平台我们可以尝试用城市运营平台,做到集团内部的共赢,同时做到中信和外部机构的大协同的共赢,这是我们的操作方向。”林竹说,对于中信集团而言,对资源的整合能力和品牌,构成了中信基本的商业模式,中信会通过提供资源和能力,去换取市场的资源,最后达到的目标是共同发展。

中信新方向

“今年下半年主要做的工作包括两方面,一是在中信集团上市完成后,中信地产和中信泰富旗下的地产业务如何整合,集团正在研究制定整合方案;二是要加大去库存的力度。从量化上,中信地产力争成为中国房地产第二梯队的一员。”王炯告诉中国房地产报记者。

加快三四线去库存更符合中信地产对自己的定位,也是完善其重点布局一二线城市战略必须要解决的一环。

“我觉得目前城镇化本身还不是很完善,不管从顶层设计还是从各个城市的探索来看都没有找到一个合理的方式,所以中信对区域的选择很重要。”中信管理层介绍说,“我们商业地产聚焦一线城市和经济发达的二线城市,而且考虑的是核心地段。城镇化的商机,主要通过我们的城市运营业务来把握。”

中信地产的战略是“立足京津环渤海、珠三角、长三角,重点在经济发达的一、二线城市深耕发展”。中信地产希望融合“住宅—商业—度假”三大产品形态,演绎出集“投资、理财、文化、休闲”等多领域的“中信会”服务平台,探索出一条“3大产品系列+1个服务平台”的增值化道路。

中信地产总裁宋川表示,中信地产也一直在思考如何通过实际行动践行国家的新型城镇化战略,促进城镇化的转型升级,同时抓住这一历史机遇,实现自身快速发展。

“这一套协同模式将在未来几年内真正形成合力。在不久的将来,包括度假地产、城市运营、持有性物业在内的新业务模块会占到公司三分之一的份额。”中信地产副总裁常颖说。

“通过充分发挥集团旗下多产业的业务协同,将产业发展和城镇化建设相结合,同时利用中信地产多年积累的区域开发经验,配合先进的规划理念,有效提升土地价值,最终形成政府、开发商以及企业客户多赢的局面。”宋川说,依托中信集团强大的综合优势和产业资源,中信地产正在逐渐摸索出一套中信特色的城市运营模式。

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